Un modelo hipotecario con sentido común

Para la asignatura de matemática de la inversión y el riesgo financiero nos toca hacer una cartera de inversión en renta fija. Y yo ya hace días que decidí rebuscar en la renta fija danesa, por aquello de ir familiarizándome con el terreno.

Me fue fácil encontrar la web oficial del mercado financiero danés. Existe la plataforma NASDAQ OMX nordic, que aglutina los mercados nórdicos, y da acceso a la renta fija danesa. Y ahí me encontré con los “mortgage bonds” o bonos hipotecarios.

No tenía ni idea, y resulta que en dinamarca tienen un sistema hipotecario que les funciona de perlas desde 1795, cuando después de un incendió que arrasó la ciudad de copenhague se buscaron la vida para animar la venta de vivienda. Muy en resumen;
- el banco está obligado a emitir un bono por cada hipoteca que concede.
- este bono es del mismo importe, vencimiento e interés que la hipoteca.
- el banco es responsable del riesgo de impago del crédito hipotecario.

Estas características provocan que
- exista un mercado de bonos hipotecarios transparente, líquido y eficaz.
- no haya penalización por cancelación anticipada de la hipoteca
- existan unas reglas muy estrictas en la concesión de créditos (max. 80% del valor de tasación, ejecución rápida de la hipoteca en caso de impago).
- la caída de precio de la viviendo o la subida de tipos de interés se pueden aprovechar por los hipotecados para comprar nuevos bonos y cancelar los originales, recortando el plazo de vencimiento.
- el hipotecado sepa en todo momento qué coste tiene su hipoteca, y si el interés que está pagando es el interés actual que se paga en los mercados

Cosas malas?
Que para jugar hay que aceptar esas reglas tan estrictas. Necesitas un 20% del valor inicial, y asegurarte que no vas a tener problemas para pagar cada mes.

Cosas buenas?
Es un modelo justo (más que otros) porque se pueden aprovechar las fluctuaciones del interés de mercado para cancelar anticipadamente o recortar el plazo de vencimiento. Y garantiza estabilidad al sistema hipotecario (y financiero) del país: la morosidad se ejecuta con rapidez, y los bonos se convierten en una herramienta de inversión para el que quiera.

Todo esto que yo he explicado con algún gazapo, está maravillosamente bien explicado en la web de la asociación de bancos hipotecarios, aquí, con sencillas explicaciones aquí… George Soros alabando este sistema, aquí…
El informe completo para inversores profesionales interesados en estos bonos, aquí.

Una comparativa sencilla de los modelos hipotecarios a tipo fijo europeos, aquí.
Una visión del modelo social danés (y sus sueldos), aquí.